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재개발은 복잡하고 단계적인 과정을 통해 추진되며, 일반적으로 다음과 같은 순서로 진행됩니다. 각 단계마다 이해관계자의 동의와 행정 절차가 요구되기 때문에, 전체 소요 기간이 수년에서 수십 년까지 걸릴 수 있습니다. 📊
🏙️ 재개발 추진 단계별 상세 설명 (시공사 선정 & 소요 기간 포함)
1. 정비구역 지정 제안 및 지정
- 설명: 지자체 또는 주민 제안으로 시작. 지역이 노후했는지를 판단해 정비구역 지정.
- 소요 기간: 1~2년
- 비고: 이 단계는 ‘시작점’입니다. 입지 여건, 노후도, 기반시설 부족 등을 근거로 정비 필요성을 인정받아야 해요.
2. 추진위원회 구성 및 승인
- 설명: 토지 등 소유자의 10% 이상 동의를 받아 추진위를 구성하고, 관할 지자체 승인을 받습니다.
- 소요 기간: 6개월~1년
- 비고: 추진위는 조합 설립을 위한 준비단계로, 아직 시공사 선정과는 거리가 있어요.
3. 조합 설립 및 인가
- 설명: 토지 등 소유자의 75% 이상 동의를 얻어 조합을 설립하고 인가받습니다.
- 소요 기간: 1~2년
- 비고: 조합이 생기면 그제서야 ‘사업 주체’가 공식화돼요. 이때부터 조합장이 생기고 각종 의사결정이 본격화됩니다.
4. 시공사 선정 (주로 이 시점) 🏗️
- 설명: 시공사는 보통 조합 설립 이후, 사업시행인가 이전에 선정합니다.
- 방법: 경쟁입찰, 제안서 평가, 총회에서 조합원 투표 등을 거칩니다.
- 소요 기간: 시공사 선정 자체는 3~6개월, 경쟁이 치열하면 1년 넘기도 해요.
- 주의: 시공사와 갈등 생기면 소송, 사업 지연의 원인이 될 수 있습니다. 대표적으로 한남3구역이 그랬죠!
5. 사업시행계획 수립 및 인가
- 설명: 설계도면, 정비계획, 교통영향평가 등을 포함한 ‘사업 실행안’을 만들고, 시나 구청의 인가를 받습니다.
- 소요 기간: 1~2년
- 비고: 이 단계에서 시공사가 큰 역할을 해요. 설계, 시공 범위, 예산 계획 등을 함께 구성합니다.
6. 관리처분계획 수립 및 인가
- 설명: 분양 대상, 평형 배정, 분담금 등을 정리한 ‘분배 계획서’를 조합원 총회에서 의결 후, 시에 인가받습니다.
- 소요 기간: 1년 전후
- 비고: 이게 통과되면 ‘얼마 내고, 어떤 집을 받는지’가 확정됩니다. 조합원에겐 제일 중요한 단계예요!
7. 이주 및 철거
- 설명: 조합원, 세입자 등 주민들이 이주하고, 기존 건축물을 철거합니다.
- 소요 기간: 6개월~2년
- 비고: 이주가 느리면 사업 지연이 되므로 ‘이주비 대출’, ‘임시주거지 제공’ 등도 시공사와 함께 해결합니다.
8. 착공 및 일반 분양
- 설명: 착공 후 일반 분양이 시작되며, 이때부터 본격 공사가 진행됩니다.
- 소요 기간: 공사 3~4년, 분양은 초기 수개월
- 비고: 분양가 승인, 모델하우스, 청약 등 많은 실무가 이 시점에 진행됩니다.
9. 준공 및 입주
- 설명: 건축물 준공승인 후 입주가 시작되고, 조합 해산이 진행됩니다.
- 소요 기간: 입주 3~6개월
⏱️ 전체 소요기간 요약
- 최단: 7~8년
- 일반: 10~15년
- 지연 시: 20년 이상 걸리기도 해요… 😢
✅ 핵심 요약!
- 시공사 선정 시점: 조합 설립 인가 이후~사업시행인가 이전 (보통 4단계)
- 조합원에게 중요한 단계: 관리처분계획 인가 (몇 평을 받고, 얼마 내야 하는지 결정됨)
- 전체 소요기간: 10년 이상이 기본입니다!
재개발 추진 과정을 잘 알고 투자나 실거주를 결정해서 계획에 오차가 없도록 진행 해 보면 좋을 것 같습니다. 저는 재개발 물건을 직접 투자 해 보고 재개발이 얼마나 돈이 되는지 잘 알고 있습니다. 재개발 추진 과정은 길지만 얼마나 그 시간을 잘 버텨내느냐에 따라 희비가 엇갈릴 수 있습니다. 다음에는 재개발중 신속통합재개발에 관해 자세히 알려 드리도록 하겠습니다.
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